Валютная ипотека: когда долг платежом не красен
18 мар 14:38
Несмотря на то, что доля валютных ипотечных кредитов в России менее 4%, актуальность проблемы их выплаты высока.
Исторический график выдачи валютной ипотеке демонстрирует, что кризис 2008-2009 годов отучил население брать валютную ипотеку. Остались в основном старые кредиты, и в целом с 2008-го по 2013 года объем задолженности по таким займам снижался. Просроченная задолженность росла довольно умеренно, о чем свидетельствует тот же график.
Источник: данные АИЖК
Но в конце 2014-го — начале 2015 года доля просроченной задолженности по валютным жилищным кредитам начала расти и превысила 13% в минувшем феврале. При этом в рублевой ипотеке просрочка держится на стабильном уровне, а в прошлом году она оказалась меньше 1%.
Источник: данные АИЖК, расчеты Инвесткафе.
Благодаря активности некоторой части держателей ипотечных кредитов проблема получила широкий общественный резонанс и довольно подробно освещается СМИ. Вместе с тем банки не планируют менять условия, несмотря на усиление рисков, связанных с повышением объема «плохих» долгов. При этом обе стороны этого конфликта надеются, что разрешит его государство.
В январе ЦБ рекомендовал банкам зафиксировать курс доллара по валютной ипотеке на уровне октября 2014-го (39,4 руб.), но данная рекомендация так и не была исполнена. Проблема по-прежнему требовала серьезных мер по ее разрешению. И вот, 16 марта правительство выпустило постановление о порядке реструктуризации ипотеки. В документе сказано, что для участия в программе заемщик должен удовлетворять следующим требованиям:
- Доход на члена семьи после уплаты ипотечного платежа должен быть менее двух прожиточных минимумов в регионе.
- Жилая площадь должна быть менее 18 кв. м. на человека или 32 кв. м. для одного проживающего.
- Как минимум один из заемщиков или залогодателей должен подпадать под требования программы «Жилье для российской семьи», а также:
- являться получателем материнского капитала
- не иметь просрочки по кредиту сроком более 60 дней.
В программе реструктуризации ипотеки имеют право принять участие ветераны боевых действий, участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащие, сотрудники государственных и муниципальных учреждений, градообразующих организаций, ученые.
Для ипотечного жилья в программе установлены следующие требования:
- оно должно быть единственным у покупателя;
- общая площадь квартиры не превышает 50 кв. м. для одного человека, 35 кв. м на каждого из двух и 30 кв. м на каждого из трех жильцов. Для домов — 70 кв. м, 60 и 50 кв. м соответственно;
- цена «квадрата» не должна быть выше его средней по региону стоимости больше, чем на 60% .
Таким образом, программа касается и рублевых и валютных ипотечных кредитов. Очевидно, что далеко не каждый заемщик из 35 тыс., потенциально заинтересованных в участии в программе реструктуризации, сможет в нее войти. Как видно из краткого описания программы, условия пусть и улучшаются, но незначительно. У заемщика появляется только возможность отсрочить погашение на год и так, чтобы платеж не превышал 60% от платежа до реструктуризации. Ни о какой конвертации долга в рубли по старому курсу речи даже не идет. Не уверен, что данная мера будет способствовать полному снятию проблемы валютной ипотеки. Скорее всего, она поможет лишь небольшому количеству заемщиков, которые будут соответствовать всему заявленному множеству критериев. И по моей оценке, в первую очередь программа рассчитана на рублевых ипотечных заемщиков. На эти цели уже выделено 4,5 млрд руб. через АИЖК. В целом принятие данной программы вселяет в участников рынка, банки и ипотечных заемщиков надежду в то, что государство не бросает их на произвол судьбы и готово поддерживать. Помимо этого обсуждается понижение льготной ставки ипотечного кредитования с 13% до 12%, но это уже тема для другого разговора.
Источник: http://investcafe.ru/blogs/24292/posts/55624