Tikr

СУ-155 на краю долговой ямы: что дальше?

Некоторые новостные ресурсы активно обсуждают проблемы СУ-155, среди которых дефолт по облигациями, множество исков о банкротстве, замедление темпов строительства некоторых объектов. В связи с этим хотелось бы напомнить, как подобные проблемы решались крупными российскими девелоперами и высказать предположения насчет того, какой из этих путей предпочтет СУ-155.

Галс-девелопмент, который тогда назывался Система-Галс, в 2006 году провел IPO и привлек на Лондонской фондовой бирже около $432 млн. В 2009 году АФК Система перепродала контрольный пакет акций за символические 60 руб. Нынешние акционеры компании — ВТБ (51,24%) и его дочерняя структура Банк Москвы (42,27%). Из-за санкций Галс собирался уходить с биржи, ведь западные рынки капитала все равно закрыты для госбанков. Девелопер смог восстановиться после кризиса 2008-2009 годов к 2012 году и достичь показателей 2006 года. Общий портфель проектов составляет 1,6 млн кв. м. В январе 2015 Галс-девелопмент объявил о продаже коммерческих площадей в БЦ SkyLight за 1,5 млрд руб. Благодаря своему новому собственнику, компания не испытывает проблем с финансированием и имеет возможность работать с площадками банка.

Mirax. Основным направлением деятельности этого девелопера было строительство жилья бизнес-класса, а в кризис 2008-2009 годов этот сектор пострадал особенно сильно. Государство не поддерживало строителей, ориентированных на этот сегмент, в отличие от компаний, сфокусированных на жилье экономкласса. С 2009 года Mirax начал испытывать проблемы и в 2011 году одноименный бренд прекратил существование. Компания не могла обслуживать долг Credit Suisse на $200 млн. В результате швейцарский банк продал этот долг Альфа-банку с 75-процентным дисконтом. В свою очередь, Альфа-банк судился с Mirax, в результате чего стороны пришли к договоренностям о погашении задолженности.

Группа ПИК. Эта компания поменяла собственника в 2009 году, а полученный госзаказ впоследствии позволил ей удержаться на плаву. Сейчас она является одним из главных застройщиков России с оборотом в 61,7 млрд руб.

Интеко. Данная строительная корпорация также столкнулась со сменой собственника, но в ее случае на первом плане был политический вопрос, так что к ситуации с СУ-155 история Интеко отношения не имеет. Задолженность Интеко перед Банком Москвы в размере 15 млрд рублей погасил новый собственник Михаил Шишханов, рефинансировав его у Сбербанка.

Случаев дефолта в таком объеме по облигациям за последнее время у крупных девелоперов припомнить не получается, но бонды не самый популярный инструмент привлечения капитала у застройщиков.

По моему мнению, вероятность банкротства СУ-155 невелика. Компания сможет решить свои проблемы в ближайшее время. Но попробуем представить, что ей не удастся обслуживать свой долг и тысячи дольщиков требуют свое жилье у московского офиса. Какие сценарии возможны в данной ситуации?

Во-первых, банкротство. Но, как я уже упомянул  выше, случаев, когда банкротятся строительные компании, как таковых нет. Их активы подбирал и доводил до ума другой игрок рынка. Таким образом, пусть не в оговоренные ранее сроки девелоперы свои обязательства выполняли. Напомню также, что СУ-155 включили в федеральный список системообразующих предприятий, оказывающих существенное влияние на формирование ВВП, занятость населения и социальную стабильность. Это значит, что компания может получить поддержку от государства и, по словам представителей компании, готова за ней обратиться. В марте СУ-155 смогла привлечь льготное финансирование в размере 1,6 млрд руб. в рамках госпрограммы «Жилье для российской семьи». Государство будет и далее поддерживать крупнейших застройщиков.

Во-вторых, смена собственника. Этот вариант более вероятен, чем банкротство, но, учитывая опыт прохождения компанией предыдущего кризиса, остается нереалистичным. В таком случае активы СУ-155  по частям или целиком отойдут к другим крупным девелоперам либо к банку, которые добавят их в свой портфель и реализуют. А основной кредитор СУ-155, скорее всего, Сбербанк, финансовая стабильность которого не вызывает вопросов.

Резюмируя, отмечу, что покупателям квартир у СУ-155 пока нечего бояться, но всегда нужно быть готовыми к неблагоприятному развитию событий. В любом случае власти Москвы и Подмосковья видят одной из приоритетных задач поддержку девелоперов и не желают появления новых «обманутых дольщиков».  Что касается взаимоотношения девелопера с кредиторами, тут риски выше, но по опыту предыдущих проблемных ситуаций кредит возвращался или реструктурировался.

Источник: http://investcafe.ru/blogs/24292/posts/55913