Tikr

Складская недвижимость: время перемен

Не секрет, что после рекордного 2014 года для рынка недвижимости в целом все эксперты ожидают сильной коррекции показателей. Не обойдет она стороной и рынок складской недвижимости. Более того, не исключено, что именно на нем девальвация рубля отразится сильнее всего.

Уже есть первые данные по самочувствию отрасли в 1-м квартале 2015 года. По данным S.A. Ricci, ввод на рынке складской недвижимости сократился в 2,5 раза по сравнению с 4-м кварталом 2014 года и составил всего 235,8 тыс. кв. м. Вакантность площадей достигла 9,8%, увеличившись на 1 п.п. за квартал.

В 2014 году было введено около 1,2 млн кв. м складских помещений в Московском регионе, из них 40% в 4-м квартале. Около 40% из введенных складов не были сданы и пополнили объемы вакантных площадей. По данным Knight Frank, по итогам 2014 года в Московском регионе было около 600 тыс. кв. м складов, которые не были заняты арендаторами. Это в 3 раза превышает уровень вакантности 2013 года.

Средняя ставка составила 5,5-6,5 тыс. руб. за кв. м, что почти на 50% выше показателя 2013 года. В долларовом выражении ставка упала на 19%, до $100-110 за кв. м.

Популярными направлениями среди складской недвижимости остаются юг, юго-восток и север, северо-запад. Первая группа популярна в первую очередь из-за низкой стоимости земельных участков. К тому же тут удобно размещаться компаниям, работающим на региональных рынках. Строительство складских комплексов на cевере и cеверо-pападе обусловлено близостью к петербургскому морскому транспортному узлу для товарооборота с Азией и Европой.

Сейчас рынок коммерческой недвижимости зависит от макропоказателей, особенно от курса доллара. В ближайшие полтора года будет наблюдаться болезненный переход на рублевые ставки, и, по моей оценке, в 2017 году новые контракты будут заключаться исключительно в рублях. А к 2025-му уже не останется договоров, где была бы зафиксирована ставка в долларах.

Из заявленного к вводу в 2015 году миллиона квадратных метров складов, по моей оценке, рынок увидит около 500-600 тыс. кв. м. Прогноз S.A. Ricci в 900 тыс. кв. м. выглядит очень оптимистичным, так как многие девелоперы уже успели заморозить новые бумажные проекты и по возможности стараются растянуть текущие. В ближайшее время популярной будет модель строительства build-to-suite, когда склад строится под конкретного клиента, с учетом его требований и особенностей бизнеса. Тем самым девелоперы смогут избежать высокого уровня вакантности.

Если до 2015 года ставка капитализации складской недвижимости составляла чуть больше 11%, то теперь она может увеличиться до 12-14%, которые наблюдались в 2009 году.

Также не исключаю возможных банкротств, дефолтов компаний, работающих в логистике, что скажется и на собственниках складов. 

Источник: http://investcafe.ru/blogs/24292/posts/56353