Tikr

Путеводитель по столичным офисам: что, где, почем?

В отечественном секторе коммерческой недвижимости наступили тяжелые времена. Если рынок жилья путем субсидирования ипотечного кредитования или увеличения госзаказа поддерживается на федеральном уровне, то те, кто работает с коммерческой недвижимостью, вынуждены преодолевать трудности в одиночку.

Рассмотрим динамику цен на аренду столичных офисов  класса А и В. Одна из основных тенденций здесь — переход на рублевые ставки. Если раньше договоры аренды заключались в валюте, то сейчас уже 34% вакантных площадей сдаются за рубли, и эта доля будет увеличиваться.

По итогам 2014 года ставка на аренду офиса класса А в долларах США упала на 25%, до $590 за кв. м — минимума с 2004 года. Рублевые же ставки поднялись на 20%, до 30 тыс. руб. за «квадрат» в год.

По прогнозам Knight Frank, вакантность офисов класса А в Москве достигнет 35%. Причем, я полагаю, что эти ожидания сбудутся при реализации оптимистичного сценария. Высокий уровень вакантности обусловлен большим объемом ввода площадей класса А в 2015 году, в первую очередь за счет объектов в Москва-сити (около 200 тыс. кв. м.). Из-за высокой инертности рынка проекты, заявленные на 2015 год, будут введены в эксплуатацию, а планы на 2016-й девелоперы уже успели скорректировать.

Сравнительно недавно стало известно о завершении сделки по покупке офисного здания Метрополиса. Предлагаю поподробнее рассмотреть ее детали.

Еще 12 марта СМИ сообщили о покупке американской компанией Hines примерно за $120 млн одного из офисных зданий Метрополиса общей площадью 32 тыс. кв. м. Для справки: МФК Метрополис включает в себя помещения торгово-развлекательной направленности (205 тыс. кв. м.) и три офисных здания (110 тыс. кв. м.). Еще в 2011 году фонд Heitman приобрел первое из трех офисных зданий комплекса. (В таблице представлены все сделки в МФК Метрополис).

Источник: Ведомости, Коммерсант, расчеты Инвесткафе.

* - предварительная информация.

Подчеркну, что с 2011-го по 2015 год цена 1 кв. м. офисной части снизилась на 12,5%. В первую очередь это связано с девальвацией рубля в конце 2014 года. Доход американского фонда Hines от аренды в долларах сохраняется, но существует высокий риск увеличения не сданных внаем площадей, возможен также переход на рублевые контракты. При нормальных условиях, предполагающих, что клиенты компании сохранят за собой арендуемые площади и будут платить по текущим ставкам, инвестор сможет привлекать заемное финансирование и среднегодовая доходность от предоставления офисов в аренду может составить до 13% в долларах.

Переговоры относительно оставшейся офисной части комплекса Метрополис идут, но по ним сохраняется вопрос, так как 40% площаи в нем занимает компания Schlumberger, бизнес которой в России испытывает на себе негативные последствия санкций.

Проанализировав представленные данные, я прихожу к выводу, что рынок офисной недвижимости класса А сохраняет инвестиционную привлекательность, но из-за высокого входного порога и сложностей с получением дешевых денег основными игроками здесь остаются иностранные (Morgan Stanley, Hines и пр.) или крупные российские фонды (O1, Milhouse Capital и пр.).

Резюмируя, отмечу, что по мере завершения сроков ныне действующих договоров, арендные ставки будут переведены в рублевый эквивалент. Таким образом,  через пять лет на российском рынке офисной недвижимости класса А цены будут номинированы в отечественной валюте. Многие арендаторы боятся брать на себя валютные риски, ведя бизнес полностью в России. Восстановление рынка до текущих уровней цен займет три-четыре года, как и в прошлый кризис. Возвращение к прежним темпам ввода в эксплуатацию может растянуться на пять и более лет.

Источник: http://investcafe.ru/blogs/24292/posts/55817