Продайте недвижимость — купите ЛСР!
5 апр 14:37
Группа ЛСР опубликовала отчетность по МСФО за 2018 год.
Удивительно, что совсем недавно акции ЛСР никто не хотел брать по 600 руб., а спустя несколько месяцев, когда котировки выросли процентов на десять, за бумагами девелопера стала выстраиваться очередь. Но это нормально: как в жизни, так и на фондовом рынке элемент иррациональности присутствует всегда.
Группа ЛСР, совсем недавно отметившая 25-летие, чувствует себя весьма бодро. В минувшем году она заключила контрактов на 920 тыс. кв. м нового жилья, что оказалось на 9,5% выше прогнозного значения и на 44% выше прошлогоднего показателя. На мой взгляд, причиной заметного роста этого показателя стало снижение ипотечных ставок в первой половине 2018 года, а также опасения участников рынка по поводу роста цен после повышения НДС. Все кто хотел приобрести недвижимость, старались осуществить свои планы, и, судя по динамике ключевой ставки Банка России, они оказались правы.
Средние цены реализации недвижимости ЛСР по итогам 2018 года снизились на 4%, до 98 тыс. руб. за кв. м, но это было ожидаемо и объясняется слабым потребительским спросом в нашей стране. В любом случае это не помешало выручке компании в минувшем году повыситься на 6%, до рекордных 146,4 млрд руб., к тому же второй по значимости сегмент бизнеса ЛСР «строительные материалы» также порадовал ростом доходов почти на 4%, до 17,2 млрд руб., на фоне успешных продаж щебня, песка и товарного бетона.
Это преимущество удалось сохранить и до подсчета операционной прибыли ЛСР, которая по итогам 2018 года поднялась на 10,5%, до 24,8 млрд руб., даже несмотря на заметный (+14%) рост коммерческих и административных расходов, а также отраженную в 2017 году прибыль от выбытия прочих активов (продажа крупного земельного участка в Санкт-Петербурге) порядка 3,1 млрд руб. Как следствие, рентабельность по операционной прибыли поднялась с 16,2% до 16,9%.
Чистые финансовые расходы девелопера за прошлый год выросли более чем 50%, составив 3,7 млрд руб. Главная причина столь существенного повышения расходов заключается в изменении стандарта отчетности. С 1 января 2018-го в международный стандарт финансовой отчетности под названием IFRS15, необходимо включать статью «значительный компонент финансирования». Именно здесь нашли отражение финансовые расходы ЛРС в размере 1,1 млрд руб., представляющие собой денежную оценку за использование денежных средств покупателей, полученных до передачи им объектов недвижимости.
Процентные платежи в отчетном периоде выросли с 4,3 млрд до 5,1 млрд руб., из-за увеличения совокупного долга с 72,8 млрд до 86,1 млрд руб., а чистый долг сократился на 30%, до 30,3 млрд руб., благодаря наращиванию на балансе денежных средств и их эквивалентов с 29,7 млрд до 55,8 млрд руб.
В итоге ЛСР поставила рекорд по годовой чистой прибыли, заработав на 2,2% больше, чем в 2017-м, — около 16,2 млрд руб. Скорректированная EBITDA составила 36,4 млрд руб., оставшись на прошлогоднем уровне, а рентабельность по ней оказалась равна 25%.
Точных сигналов от ЛСР в отношении дивидендов пока не поступало. Правда, представители менеджмента на конференц-звонке заявили об отсутствии намерений менять дивидендную политику. В течение последних четырех лет компания платит 78 руб. на акцию, и этот уровень можно считать ориентиром и по дивиденду за 2018 год. В текущих котировках такая сумма означает доходность на уровне 12,5%. Причем, на мой взгляд, такой уровень дивиденда будет перечислен в случае развития консервативного сценария. Финансовое состояние компании на сегодня вполне благополучно, ее долговая нагрузка по соотношению NetDebt/EBITDA по итогам минувшего года снизилась с 1,17х до еще более комфортных 0,83х.
Сенсацией для российского рынка стала вышедшая 2 апреля новость о том, что председатель совета директоров и крупнейший акционер ЛСР Андрей Молчанов намеревается продать примерно 5,7 млн обыкновенных акций, сократив свою долю с 60,0% до 54,5%. Правда, в итоге он расстался не с 5,53% бумаг, как было запланировано изначально, а почти с 10%, но сохранил за собой контрольный пакет (чуть более 50%), что я расцениваю как позитивный знак. Официальный представитель ЛСР прокомментировал Интерфаксу предстоящую сделку, заявив что «планируемые действия целиком и полностью направлены на повышение ликвидности, увеличение объема торгов акциями группы на бирже. Мы рассчитываем, что такая политика позволит компании войти в индекс FTSE Russia, после чего ETF и другие профессиональные инвесторы смогут рассматривать акции ЛСР как выгодную инвестицию. Андрей Молчанов и дальше продолжит принимать самое активное участие в управлении компанией» Это несколько успокоило акционеров и уберегло котировки от более глубокого падения на старте торгов 3 апреля.
Планируемое группой повышение ликвидности позитивно для инвесторов, к тому же у ЛСР повышаются шансы попасть в индексы. Падение котировок девплопера в район 600 руб. на максимальных за последние десять лет объемах торгов было моментально выкуплено, что лишний раз говорит о серьезной поддержке со стороны покупателей.
В общем, на мой взгляд, сейчас более выгодно инвестировать в акции ЛСР с двузначной дивидендной доходностью, нежели в объекты недвижимости. Последнее сопряжено с массой рисков, в числе которых как деловая репутаций застройщиков и арендаторов, так и общая стагнация в индустрии, которая не только оказывает давление на цены за квадратные метры, но и снижает ликвидность жилья.
Источник: http://investcafe.ru/blogs/18955/posts/83504