Покупка квартиры в новой Москве: плюсы и минусы
22 апр 19:42
По данным главы столичного департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, стоимость квадратного метра в новой Москве упала на 5-8%. Это позволит инвесторам реализовать начатые проекты и сдержать темпы падения продаж. В Метриум Групп подсчитали, что цена квадратного метра в новой Москве упала на 0,9%, до 103, 9 тыс. руб., при этом в новомосковском административном округе (НАО) «квадрат» стоит 116, 1 тыс. руб., а в Троицком административном округе (ТАО) — 64, 6 тыс. руб. По данным компании Est-a-Tet, квадратный метр удешевление квадратного метра на этих территориях составило 4,8%, до 99,5 тыс. руб. Миэль-новостройки полагает, что средняя цена составляет здесь 89, 825 тыс. руб. за кв. м.
В 2015 году планируется построить в новой Москве 1,8 млн кв. м. Из них в 1-м полугодии — 1 млн кв. м., или на 24,5% больше, чем в 2014 году. На мой взгляд, эти планы выглядят реализуемыми, ведь в 1-м квартале было введено в эксплуатацию 530 тыс. кв. м.
Если с вводом дела обстоят хорошо, то со спросом пока не очень. Как уже отмечалось ранее, стоимость квадратного метра уменьшилась на 5-8%. Объем сделок с ипотекой в новой Москве в 1-м квартале 2015 года сократился на 34,8% г/г, а доля альтернативных сделок выросла с 28%, до 55%. Это связано в первую очередь с недоступностью ипотечного кредитования в первые месяцы нынешнего года. Средний бюджет покупки в новой Москве сократился на 14,6% кв/кв, закрепившись на уровне 6 млн руб.
После 2015 года темпы ввода жилья в новой Москве выше, чем в остальных округах столицы, поэтому разумнее сравнивать их с подмосковными показателями, так как область и новые территории находятся в одинаковом положении. В свою очередь, премия за московскую прописку добавляет примерно 23-29%, что, на мой взгляд, очень существенно. Учитывая, что большинство районов новой Москвы связаны с центром посредством железнодорожным и автомобильным сообщением, так что в этом смысле она по большему счету ничем не отличается от подмосковных городов. Безусловно, развитие инфраструктуры в новой Москве идет хорошими темпами, также там строятся коммерческие площади. Так, в 2015 году планируется ввести в эксплуатацию 1 млн кв. м. коммерческой недвижимости. Как следствие этого, создаются рабочие места, но все это не успевает за темпами строительства жилья. А значит достаточно долгое время жителям новой Москвы придется ездить в центр, как и сейчас.
По данным Миэль-Новостройки, распределение цен в новой Москве выглядит следующим образом:
Аномальный рост цен на жилье, располагающееся на расстоянии 5-7 км от МКАД, объясняется жилым комплексом бизнес-класса Дубровка, где квадратный метр стоит 129 тыс. руб. за кв. м., и этот уровень цен вполне сопоставим с московским.
Существует небольшая зависимость цены от типа домов, но около 79% всех жилых построек — это монолит и монолит-кирпич. Покупатель с опаской смотрит на традиционные «панельки», к тому же такие дома, как правило, находятся дальше от МКАД.
Резюмируя, отмечу, что присмотреться к жилью в новой Москве стоит, так как сейчас цены, скорее всего, находятся на дне, ведь государство начало стимулировать ипотечное кредитование, поэтому дальнейшего снижения ждать не стоит. Вместе с тем существующий объем предложения означает, что купленную здесь квартиру вряд ли получится выгодно продать в ближайшие два-три года. В будущем, с развитием инфраструктуры продажа может принести некоторую прибыль, но горизонт планирования здесь начинается от пяти лет, а доходность от соответствующей сделки вряд ли сравняется с доходностью банковского депозита.
Один из девелоперов, работающих в новой Москве, — Группа ПИК, которая строит жилой квартал Бунинский общей площадью почти 1 млн кв. м. на территории в 128 га в 6 км от МКАД. Рекомендация по акциям ПИКа — «продавать», целевая цена — 105 руб., потенциал снижения — 45%.
Источник: http://investcafe.ru/blogs/24292/posts/56449