Кризис торговой недвижимости: как провести его с пользой?
28 апр 18:53
До последнего времени расчеты при покупке качественной торговой недвижимости, ее аренде или получении в кредит велись исключительно в долларах. К началу 2015 года средняя заработная плата жителя Москвы снизилась до $900, к апрелю она поднялась до $1000-1100, но еще в 2014 году она составляла $1700. Москвичи реализовали весь отложенный спрос в конце прошлого года, а в текущем серьезно ограничили покупки в связи с нехваткой средств.
По данным Colliers International, общая свободная площадь в столице увеличилась до 6,7%. В первую очередь за счет площадей, которые в конце 2014-го — начале 2015 года были введены ТРЦ Авиапарк, ТРЦ Columbus, ТРЦ Мозаика и другими.
В будущем году, по прогнозу CBRE, вакантные площади увеличатся до 11% в торговых центрах и до 13% в стрит-ритейле, JLL и Colliers ожидают их расширения до 8%.
Напомню, что во время кризиса 2008-2009 годов общая незаполненная площадь в сегменте торговой недвижимости расширилась с 3% до 10%.
С января по март этого года в Москве открылось несколько торговых центров, в частности Columbus на Варшавском шоссе (277 тыс. кв. м), Кунцево Плаза (245 тыс. кв. м). Помимо этого был открыт не такой большой, но очень знаковый объект для Москвы — Центральный детский магазин на Лубянке, принадлежащий Галс-Девелопмент ( 72 тыс. кв. м).
За этот же период флагманские магазины в России открыли всего три новых бренда, появился один новый оператор. А в течение года всего на российский рынок планируют выйти лишь 15 международных операторов, притом что в 2014 году этот показатель был в четыре раза выше и равнялся 59.
На конец года заявлены открытия следующих крупных торговых центров.
По моему мнению, в 2015 году общая незанятая площадь в торговле продолжит расширяться. Девелоперы будут корректировать ввод новых площадей, так как не все арендаторы готовы выполнять условия договоров, заключенных годом ранее. К примеру, открывшийся ТРЦ Columbus не досчитался некоторых арендаторов, поэтому сейчас выглядит полупустым.
Полагаю, что открытие некоторых ТРЦ будет перенесено на 2016 год, так как при уровне вакантных площадей в 50-80% запуск подобного проекта невыгоден.
При этом рынок не спешит переходить на рублевые ставки, предпочитая фиксировать курс доллара в диапазоне 45-50 руб. Прослеживается тенденция привязки арендной платы к обороту арендатора. Для арендаторов наступили тяжелые времена: ставки в долларовом эквиваленте не опускаются.
Сейчас рынок вступает в такую фазу, когда девелоперам стоить оптимизировать портфель, сосредоточиться на проектах высокой стадии готовности и успеть проработать «бумажные» проекты к моменту начала восстановления сектора. Для инвесторов в торговую недвижимость хорошее время, чтобы подыскать помещение, которое покидает арендатор или продает владелец, нуждающийся в максимально быстром получении денег. Главное в такой ситуации — иметь несколько потенциальных арендаторов и избегать долларовых договоров.
Источник: http://investcafe.ru/blogs/24292/posts/56581