Кризис на рынке недвижимости: столичные риэлторы заскучали
6 июл 23:18
Продолжающийся экономический кризис в нашей стране больно ударил по столичному рынку недвижимости, который традиционно является определяющим при построении ценовых трендов и динамики спроса. Согласно данным Росреестра по Москве, во 2-м квартале текущего года количество сделок с переходом прав собственности на жилье сократилось примерно на 40% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года — с 44 841 до 27 056 соответственно. Если брать в расчет полугодие, то за шесть месяцев 2015 года это падение оценивается почти в треть от числа сделок, что, впрочем, тоже весьма внушительный показатель.
По словам столичных риэлторов, больше всего в этом году просел рынок вторичного жилья, побив сразу несколько антирекордов. Из отчета, подготовленного аналитическим центром ИНКОМ-Недвижимость, следует, что лишь 13% объектов недвижимости в Москве удалось продать по заявленной цене, при этом почти 75% было реализовано после снижения первоначальной стоимости. Эти цифры стали абсолютными антирекордами за последние годы, и это притом, что специалисты отмечали в июне попытки роста потенциального спроса в сегменте массового жилья, которые пытались прервать негативный тренд, наблюдавшийся с конца зимы.
Как показала практика, для потенциальных покупателей комфортной оказывалась скидка в 10-15% от среднерыночной цены на недвижимость. Если продавец шел на такой дисконт, то вполне мог рассчитывать на реализацию жилья в среднем за месяц-полтора. При этом покупательская активность по-прежнему остается крайне неудовлетворительной, а показатели спроса в июне отстают от прошлого года на 36,7%.
Средняя стоимость предложения на рынке недвижимости Москвы в июне оценивалась на уровне 196,3 тыс. руб. за квадратный метр, что говорит о чисто формальном подорожании на 0,6% с начала этого года. А с учетом бурного роста инфляции можно сказать, что реальная цена столичного жилья даже немного упала.
Качественное вторичное жилье сбросило в цене особенно заметно (до 14% в долларах), что весьма неудивительно, ведь в кризис люди начинают трезво оценивать свои материальные возможности, а потому отдают предпочтение недорогим объектам — однокомнатным и двухкомнатным квартирам в домах эконом-класса, где падение составило всего 7% в американской валюте. Высокие процентные ставки по кредитам, которые обернулись заметным подорожанием ипотеки на фоне снижения доходов россиян, фактически заморозили покупку «вторички», оставив эту возможность лишь более обеспеченным слоям населения. Последние могут позволить себе покупку новостройки, автоматически рассчитывая на льготное кредитование со стороны государства и более привлекательные условия по ипотеке.
Важность доступной ипотеки и ее влияние на рынок недвижимости наглядно можно проследить на двух представленных ниже графиках, на одном из которых приведены ставки по ипотечным кредитам в рублях за последние пять лет, а на другом четко прослеживается взаимосвязь между «дорогими» деньгами и динамикой доли сделок по ипотечному кредитованию в регионах России. В принципе, ситуация в столичном регионе не сильно будет отличаться от этой картины:
В сложившейся ситуации нужно понимать одно: текущее положение дел на рынке недвижимости — это не классический финансовый кризис, а потому вряд ли стоит рассчитывать на V-образный вариант поведения цен и быстрый отскок наверх. Сейчас нет ни одного вразумительного фактора, способного обеспечить возобновление роста цен: геополитическая обстановка становится только хуже, деньги стали менее доступными, а доходы россиян все больше снижаются. А значит, риэлторам придется мириться с новыми реалиями и всеми силами стараться выживать на замороженном рынке.
В этой связи можно рекомендовать к покупке акции российского девелопера ЛСР, большинство проектов которого относится к сегменту эконом-класса, а значит, в меньшей степени подвержено риску снижения спроса. Рекордные объемы реализации недвижимости позволили компании свести к нулю валютные долги, обезопасившись тем самым от возможного снижения российской валюты. Уже имеющийся портфель недвижимости ЛСР в размере 117 млрд руб., рассчитанный на ввод 7,8 млн квадратных метров жилья, заставляет смотреть на будущее компании с определенным оптимизмом и уверенностью.
Рекомендация по акциям ЛСР — «покупать». Потенциал роста — более 100%.
Источник: http://investcafe.ru/blogs/18955/posts/59874