Tikr

Кризис аукнулся недвижимости по полной

Рынок недвижимости в России, перегретый пассивными инвестициями в предыдущие годы, очевидно, переживает спад в период, когда сократившиеся под давлением внешних факторов рентные доходы уже не позволяют формировать спрос, равноценный инерционно развернутому предложению.

Подобная картина уже наблюдалась в 2008-2009 годах, однако тогда российская экономика была способна на короткое время демпфировать эффект низких цен на энергоносители и безболезненно пережить период восстановления, который к тому же был достаточно коротким. В настоящий момент подобного не происходит. Из-за общеэкономических проблем уже полтора года стагнируют и региональные рынки недвижимости, и сверхкапитализированный столичный.

Прежде чем начать регулярные обзоры рынка недвижимости в новом году, нужно подвести итоги прошлого. В рублевом выражении декабрь к декабрю довольно трудно оценить темпы падения московского рынка недвижимости, так как резко возросшая волатильность на валютных рынках в конце прошлого года вынудила продавцов к одномоментному пересчету цен. Номинально на вторичном рынке квартир цены снизились с 207 тыс. до 177 тыс. руб. за кв. м, то есть примерно на 15%, однако декабрьские значения 2014 года завышены и к ноябрю этого, и к январю 2015 года. Усреднив значения, получим 195 тыс. руб. за кв. м, то есть падение цен на вторичном рынке составит уже около 10%.

Другая примечательная особенность прошлого года в том, что темпы снижения равномерно распределились внутри сегментов по количеству комнат в квартире и месту расположения дома. Цены во всех московских округа  за исключением исторического центра одинаково снизились к показателям 2014 года. В долларовом выражении цены упали в среднем на 33,6%.

Цена предложения, номинированная в рублях, продолжает заметно снижаться, потому что продавцы на вторичном рынке заметно более консервативны и менее активны в ценовой политике, чем застройщики нового жилья, которые, разумеется, больше стараются приспосабливаться к конъюнктуре. При этом первые недели нового года также пока не внушают оптимизма.

Мультипликатор номинальной ренты (отношение номинальных ожидаемых арендных доходов к номинальной же стоимости площадей без учета издержек эксплуатации) по рублевым ценам предложения аренды жилой недвижимости колеблется в диапазоне от 6,2% до 7,5% годовых. Этот уровень не способен компенсировать инфляционные потери, особенно с учетом падения стоимости самого актива, так что по итогам 2015 года вряд ли можно признать инвестиции в недвижимость интересной альтернативой таким пассивным методам приумножения средств, как, например, банковский депозит, который в среднем давал доходность выше 18,2% годовых, несмотря на снижение ставок, наблюдавшееся в последней трети года, не говоря уже о несопоставимой ликвидности.

Совсем иная картина наблюдалась в секторе коммерческой недвижимости.

В декабре 2014 года на московском рынке офисная недвижимость предлагалась по цене 199,9 тыс. руб. за кв. м, что практически совпадает с уровнями декабря 2015 года, когда за «квадрат» платили по 201,3 тыс. руб. Таким образом, за исключением редких перепадов рублевая капитализация рынка почти не изменилась. Торговые площади в декабре 2014 года предлагались по 379,0 тыс. руб. за кв. м, затем эта цена поднялась до 450-470 тыс. руб. 

Мультипликатор номинальной ренты по предлагаемым арендным ставкам по итогам года находится в диапазоне 10,3-11,1% годовых. Однако в связи с общим падением активности в ритейле и низким спросом на торговые площади трудно ожидать, что эта тенденция сохранится и далее. По мере углубления кризисных явлений, последняя сравнительно устойчивая ниша капитализации рынка недвижимости, торговая, также неизбежно отреагирует снижением цен.

По состоянию на конец года объем предложений торговых помещений составил 464 объекта общей площадью 332 тыс. кв. м и суммарной стоимостью  $1,48 млрд. Объем предложения офисной недвижимости составил 1222 объекта общей площадью 1918 тыс. кв. м и суммарной стоимостью $7,3 млрд. Всего коммерческой недвижимости предлагалось 2077 объектов, суммарной площадью 3180 тыс. кв. м и стоимостью $11,3 млрд.

В конце 2014 года эти же показатели составляли: по торговым помещениям 472 объекта общей площадью 433 тыс. кв. м и общей стоимостью $2,1 млрд; по офисным помещениям 1 121 объект общей площадью 2 029 тыс. кв. м и общей стоимостью $8,424 млрд; всего 2 049 объектов общей площадью 3 551 тыс. кв. м и общей стоимостью $13,226 млрд.

Влияют на ситуацию в секторе и сильные перепады на валютном рынке, и общая стагнация в экономике, и низкая покупательская активность. При этом в оценке надо исходить из сильной инертности продавцов, особенно в части управления предложением на рынке коммерческой недвижимости, связанных параметрами девелоперских проектов с целевым финансированием, которые реагируют на изменения с лагом в два-четыре месяца. Не менее инертны и продавцы на вторичном рынке жилой недвижимости. Наиболее чувствительны к спросу и гибки в ценовой политике, как мы могли убедиться, застройщики жилой недвижимости: они действуют во многом опережающе и индикативно к рынку в целом.

Вряд ли можно ожидать от 2016 года каких-нибудь положительных сдвигов и сомнительно, чтобы инвестиционные идеи можно было строить только на рынке физической недвижимости без изучения и использования широкого спектра биржевых инструментов, таких как паи ипотечных фондов, ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием, которые я рассмотрю в следующем материале.

Источник: http://investcafe.ru/blogs/24545/posts/65528