Как вложиться в недвижимость без покупки квадратных метров?
22 янв 14:38
На российском рынке представлено несколько видов инструментов, относящихся к сектору недвижимости. Среди них ипотечные сертификаты участия, паи инвестиционных фондов, активы которых сформированы прямыми инвестициями в объекты недвижимости, и облигации с ипотечным покрытием.
Ипотечные сертификаты участия сравнительно новый но, к сожалению, крайне малоликвидный инструмент, построить синтетический портфель на основе которого довольно сложно. Паевой рынок в России по-прежнему переживает спад, специализированные ЗПИФ на основе недвижимости в основном служат целям распределенного управления корпоративными активами, а не вовлечения в участие в них широких масс инвесторов. Поэтому рынок недвижимости адекватно представлен на биржевых площадках главным образом облигациями с ипотечным покрытием, которые имеют достаточную оборачиваемость, фигурируют в ломбардном списке регулятора и широко доступны.
Прежде всего это широкая линейка облигаций Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Кроме того, на рынке представлены бумаги ипотечных агентств банков ВТБ, ВТБ-24, Петрокоммерц, Уралсиб, Дельтакредит и некоторых других. Большинство таких облигаций амортизируемы, что и понятно, так как активы представляют собой обеспечение ипотечных кредитов. Карта рынка облигаций с ипотечным покрытием представлена на диаграмме ниже.
Как видно из диаграммы, облигации АИЖК имеют в основном близкие сроки погашения, доходности по ним распределены вполне классически: они растут по мере увеличения дюрации, что, вообще говоря, редкость на современном российском долговом рынке. Облигации банковских ипотечных агентств чаще отнесены к группам инструментов с дюрацией от восьми и более лет.
Таким образом, капиталовложения в облигации с ипотечным покрытием от АИЖК выглядят более привлекательными, чем портфели на основе ОФЗ, и даже интереснее прямых инвестиций в недвижимость на физическом рынке, где, как мы установили по результатам исследования спот-активов, мультипликаторы номинальной ренты колеблются в диапазоне от 6,8% до 11,1% годовых, в зависимости от рыночной ниши (жилая, коммерческая недвижимость). Спреды в 2,0-2,5 п.п. позволяют сделать вывод, что биржевые инвестиции в инструменты на основе ипотечных портфелей в настоящее время предпочтительнее, чем приобретение недвижимости как таковой, даже, если речь идет о торговом сегменте, где доходность инвестиций пока наиболее высока.
Кроме того, это расхождение между мультипликаторами номинальной ренты и доходностью облигаций с ипотечным покрытием и его динамика может в дальнейшем служить важным индикатором состояния рынка в целом.
К сожалению, среди отечественного биржевого инструментария не представлено деривативов, пригодных для хеджирования портфелей на основе недвижимости, поэтому набор инвестиционных стратегий тут невелик, однако в настоящее время я бы рекомендовал выбор в пользу облигаций АИЖК с дюрацией от года до полутора, прежде чем физический рынок недвижимости вернется к росту.
Источник: http://investcafe.ru/blogs/24545/posts/65611