Tikr

Что нам стоит дом построить: цена вопроса в Москве

Китайская компания Чжода объявила о планах по выходу на российский рынок строительства малоэтажного модульного жилья. Как сообщил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, себестоимость такого модульного дома будет находиться в районе 25 тыс. руб. за кв. м. По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы, в 2012 году средняя себестоимость строительства отдельно стоящего здания жилого назначения квартирного типа составляла 31-34 тыс. руб. за кв. м. (к сожалению, более актуальной информации не удалось найти). В любом случае очевидно, что китайский партнер предлагает значительно более дешевый вариант реализации аналогичных проектов. Впрочем, как известно, компании из КНР активно присматриваются к России, но не спешат выходить на наш рынок.

Рассмотрим более подробно, из чего обычно складывается себестоимость строительства жилья на примере Московского региона.

Фактически себестоимость формируется на основе трех главных составляющих: стоимости земли, строительства самого здания и подключения коммуникаций. Я предлагаю рассчитать так называемую инвестиционную стоимость, которая складывается из всех затрат по проекту.

• Стоимость земли. Если до кризиса на нее могло приходиться до 50% себестоимости, то сейчас  это пусть более скромные, но по-прежнему весьма внушительные 30%.
• Проектирование, согласование: около 10% стоимости.
• Строительство здания. Казалось бы, самый сложный этап, который в реальности обходится не очень дорого, и на нем принято экономить. В 2014 году этот параметр варьировался от 20 тыс. руб. за кв. м. для панельного домостроения до 35 тыс. руб. для монолитных зданий. Естественно, такие крупные компании, как СУ-155 или ПИК, владеющие целыми домостроительными комбинатами, могут добиться минимальных значений этого параметра. В 2015 году, на мой взгляд, строительство подорожает на 10-20% из-за валютной составляющей производства и инфляции.
• Подключение коммуникаций. Эта статья расходов сильно зависит от района, но средние значения около 20-30% от себестоимости строительства, то есть 6-10 тыс. руб.
• Отделка.  Цена застройщика на этот вид работ в 2014 году равнялась 12-15 тыс. руб. за кв. м. В текущем году эти работы подорожают на 20%, минимум.
• Доля города. До трети затрат от себестоимости строительства, то есть до 15 тыс. руб. может уйти на эти расходы.
• Инфраструктура. Детские сады, школы. Создание этих объектов в последнее время ложится на девелоперов, поскольку потенциальные владельцы жилья предпочитают жить в комфортных условиях. До 10 тысяч руб. за кв. м. может уйти на данные расходы.
• Кредит. Эта статья расходов для всех разная: кто-то может использовать до 70% кредитных средств, другие предпочтут не занимать и привлекать деньги только у покупателей.
• Маркетинг. На эту статью уходит не более 3%.
• Оплата труда. Эти расходы уже учтены отдельно в каждом пункте, но около 3-5% можно выделить на управление проектом.

Итого получается около 80-100 тыс. руб. за кв. м. Так как деньги имеют свойство обесцениваться, то за период от двух до пяти лет, пока реализуется проект, цена для покупателя может варьироваться от 100 до 150-200 тыс. за кв. м. Это означает, что доходы девелоперов не такие заоблачные, как были до кризиса 2008 года. Стоит понимать, что помимо жилых помещений строятся и лестничные пролеты, подвалы, дороги и другие необходимые элементы зданий и прилегающих к ним территорий.

В Подмосковье цифры пониже: квадратный метр застройщику обходится в 50-70 тыс. руб.

Источник: http://investcafe.ru/blogs/24292/posts/56397