Чем аукнется спасение строителей ипотекой?
3 апр 02:43
Прошлый год оказался рекордным для российского рынка недвижимости с точки зрения ипотечного кредитования. Всего россиянам было выдано 1 763 млрд руб. кредитов под индивидуальное жилое строительство, что на 30% больше, чем годом ранее. Падение рынка ипотеки в 2015 году ожидается примерно на 50%, до 880-900 млрд руб. По прогнозам Центробанка, восстановление рынка ипотечного кредитования возможно только в 2016 году и, вероятно, можно будет говорить всего о 10%-ном приросте.
Источник: ЦБ РФ, АИЖК, прогноз Инвесткафе красным цветом.
Согласно прогнозу, только после 2016 года рынок российского ипотечного кредитования сможет выйти на уровень 2012 года. Хорошим знаком является то, что падение в 2015 году не достигло масштабов 2009 года, хотя частично в этом сыграла свою роль высокая база. Так или иначе, но восстановления до уровня 2014 года можно ожидать только года через четыре, потому что закрытые и замороженные проекты смогут быть реализованы только к 2019 году. Способствовать восстановлению будут несколько важных факторов:
- Понижения ключевой ставки ЦБ РФ;
- Госсподдержка ипотечного кредитования;
- Господдержка девелоперов.
Остановимся более подробно на запущенной в марте программе субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Сейчас в ней участвуют Сбербанк России, ВТБ24, Банк Москвы, Банк Санкт-Петербург, Связь-банк, Банк Ак Барс, ХМБ Открытие, Примсоцбанк, Кубань кредит, Абсолют банк, Инвестторгбанк, Россельхозбанк, Газпромбанк. Минимальная процентная ставка по этой программе будет составлять 12%, сумма кредита для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга не будет превышать 8 млн руб., для остальных регионов — 3 млн руб. Первоначальный взнос — от 20%, срок кредита — до 30 лет. Данные условия распространяются только на новостройки, и не каждый потенциальный заемщик получит ипотеку, ведь после декабря 2014 года требования банков ужесточились. На мой взгляд, государство ставило целью поддержать в первую очередь банки и стройкомплекс, ведь многие семьи предпочитают выбирать жилье на вторичном рынке, но с рыночными ставками выше 15% оно будет недоступно.
Правительство РФ изначально планировало снизить ставку до 13%, но с подачи Минфина ставка опустилась до 12%. Льготная ставка будет действовать до снижения ключевой ставки Банком России ниже 8,5%, что, по моим прогнозам, произойдет не раньше 1-го квартала 2016 года.
Как же эта мера повлияет на ипотечный рынок? На мой взгляд, это принесет около 400 млрд руб. в 2015 году, что составляет чуть меньше половины прогнозного значения объемов ипотечного кредитования в 881 млрд руб.
Если за первые два месяца 2015 года ипотечных кредитов было выдано на 24% меньше, чем годом ранее, то в марте падение будет на уровне 40-50% по сравнению с мартом 2014 года. В апреле-июне ожидаю уверенный рост ипотечного кредитования, но, безусловно, до прошлых рекордных значений будет далеко. Учитывая, что от момента подачи заявления по оформлению всех документов проходит 1-2 месяца, то ближе к лету станет заметно влияние субсидирования со стороны государства и будет реализован отложенный спрос. Если более детально, то мой прогноз выглядит следующим образом:
Источник: ЦБ РФ, АИЖК, прогноз Инвесткафе красным цветом.
Ипотечные условия для желающих приобрести жилье стали комфортными, поэтому я бы советовал тем, кто имеет возможность взять ипотеку по льготной ставке в 12%, воспользоваться этим. Потому что рыночная ипотечная ставка в 12% будет не раньше 2016 года, пока государство помогает — лучше брать. Банки тоже выиграют от этой программы: на ипотеке им много не заработать, зато они получат лояльных клиентов, которые будут пользоваться другими продуктами. Девелоперы в свою очередь смогут реализовать тысячи квадратных метров, отстроенных в 2014 году.
Из публичных девелоперов ипотека в первую очередь касается тех, кто работает в сегменте эконом-класса, например, Группы ПИК. Целевая цена акции эмитента — 109,14 руб., потенциал снижения — 44%.
Источник: http://investcafe.ru/blogs/24292/posts/56078